QU'EST-CE QUE LE VIAGER ?
La vente en viager est un contrat de vente par lequel le propriétaire (le crédirentier) vend à un acquéreur (le débirentier) un bien immeuble, moyennant le paiement d’un prix converti en un capital de départ (bouquet), le solde étant payé sous forme de rentes viagères (généralement mensuelles) non taxées.
En droit, selon le code civil, il s’agit d’un contrat « aléatoire » par lequel chaque partie (vendeur et acheteur) doit obligatoirement avoir une chance d’être bénéficiaire de l’opération ! Le vendeur le sera s’il vit longtemps et l’acquéreur le sera dans le cas inverse.
Cette formule de vente est identique à une vente ordinaire à l’exception des modalités de paiement ; l’acheteur paiera en plusieurs mensualités soit jusqu’au décès du vendeur soit pendant une période déterminée dans un contrat.
L’acquéreur peut :
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Payer un bouquet et une rente mensuelle
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Payer uniquement une rente
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Payer uniquement un bouquet et pas de rente (uniquement pour la nue-propriété)
VOCABULAIRE
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Crédirentier : c’est la personne qui vend le bien en viager et perçoit la rente.
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Débirentier : c’est l’acquéreur du bien, la personne qui paie la rente.
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Rente : c’est la somme versée mensuellement au crédirentier. Si il y a deux crédit-rentiers, on tient compte de l’âge de celui qui a la plus longue espérance de vie (rente réversible).
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Bouquet : c’est le montant versé à la signature de l’acte authentique (le montant varie en fonction de la valeur du bien et de l’âge du vendeur- plus le vendeur est âgé plus le bouquet est important). Le solde restant sera versé sous forme de rente.
DIFFÉRENTES FORMULES
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Viager libre ou pleine propriété : le vendeur quitte le bien et l’acquéreur peut en avoir la jouissance ; le bien est donc libre d’occupation. L’acquéreur peut occuper le bien ou le mettre en location en encaissant les loyers. Il supportera évidemment toutes les charges.
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Viager occupé (libre au décès ou nue propriété) avec réserve d’usufruit à vie : le vendeur peut occuper le bien pendant toute sa vie ou le mettre en location (si départ en maison de repos) et percevoir les loyers. Le précompte immobilier et les frais d’entretien sont à charge du vendeur. L’acquéreur ne peut occuper le bien qu’au décès du vendeur sauf si il est spécifiquement prévu dans le contrat qu’il puisse en avoir la jouissance en cas de départ prématuré du vendeur (maison de repos).
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Viager libre avec droit d’habitation : le vendeur vend la pleine propriété du bien mais conserve un droit d’habitation personnel de tout ou partie du bien pour une durée déterminée ou non.
POURQUOI VENDRE EN VIAGER ?
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pour compléter une pension insuffisante
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pour obtenir un capital disponible immédiatement
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pour régler la cession d’une partie de son patrimoine de son vivant
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pour continuer à occuper son bien (viager occupé)
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parce que chaque situation personnelle à sa formule
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parce que ce système n’est pas taxé
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parce que c’est une excellente formule quand on n’a pas d’héritiers
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parce que les rentes sont indexées
QUELLES SONT LES AVANTAGES POUR LE VENDEUR ?
Si viager libre :
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on s’assure un revenu régulier non taxé complémentaire à la pension
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on obtient un capital important disponible de suite (bouquet)
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ll n’y a ni précompte ni charges ni impôt à payer
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pas de soucis de gestion avec des locataires
Si viager occupé :
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on bénéficie d’une rente tout en habitant son logement
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les travaux importants ne sont plus à notre charge
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on peut louer son bien et conserver les loyers
QUELLES SONT LES AVANTAGES POUR L'ACQUÉREUR ?
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les démarches d’achat sont facilitées (pas de crédit hypothécaire et pas de frais lié à un crédit)
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on achète un bien à moindre coût en versant le montant de l’achat de manière étalée
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on diversifie son patrimoine immobilier
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en viager libre, une partie importante de l’achat est supportée par un locataire
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en viager occupé, on acquiert un bien entretenu et sans gestion
COMMENT CELA SE PASSE T’IL CONCRÈTEMENT ?
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on estime la valeur de votre bien en fonction de la situation du bien, de l’état, de votre âge, du type de viager souhaité (libre ou occupé) et de vos souhaits spécifiques en terme de bouquet, rente, réversibilité de la rente…
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le dossier complet est constitué (titre de propriété, renseignements urbanistiques, attestations diverses, pv de contrôle, acte de base, renseignements du syndic…)
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recherche de candidats, visites accompagnées et négociations
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signature du compromis
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accompagnement jusqu’à l’acte authentique
NOUS ATTIRONS VOTRE ATTENTION SUR LES POINTS SUIVANTS :
Taxes/précompte immobilier : si le bien est vendu libre d’occupation ceux-ci seront supportés par le débirentier dès l’acte authentique. Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissance au profit du crédirentier, ils seront supportés par celui-ci tant qu’il bénéficiera de son droit de jouissance.
Prix : le prix doit correspondre à la valeur normale du bien, calculée en fonction de sa qualité, de son état, de sa situation et des conditions du marché, comme pour une autre vente immobilière. En viager, il importe particulièrement que cette valorisation du bien soit la plus réaliste et mesurée possible.
Assurances : l’acheteur-débirentier devenant propriétaire, il prendra en charge l’assurance bâtiment, même si le bien reste occupé par le vendeur-crédirentier. Dans ce cas, ce dernier devra assurer son fait d’occupant.
Frais : Comme pour n’importe quelle vente, les frais, en ce compris les frais d’agence sont supportés par l’acquéreur mais celui-ci fait l’économie d’un acte de crédit. Attention que l’acquéreur ne peut pas hypothéquer un bien acquis en viager. Traduction, si vous n’êtes pas déjà propriétaire d’un bien libre d’hypothèque, l’obtention d’un prêt hypothécaire ne sera pas possible. L’acquéreur devra posséder tout l’argent nécessaire pour payer les frais de vente et le bouquet.
Durée : soit jusqu’au décès soit limitée dans le temps. On peut limiter la durée de la rente mais pas la durée de la jouissance ce qui permet au vendeur d’avoir l’assurance absolue de rester dans son bien à vie.
Entretien/travaux : si le bien est vendu libre d’occupation, tous les frais d’entretien et travaux seront à charge de l’acheteur-débirentier dès l’acte authentique. Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissance au profit du vendeur, les frais se répartiront comme suit : Le débirentier supportera les réparations exceptionnelles incombant au propriétaire sauf si celles-ci sont dues à un manque d’entretien du bien par le crédirentier. Le crédirentier supportera tous les autres frais et réparations ordinaires et d’entretien tant qu’il aura la jouissance du bien.
Solidarité/garanties : l’acquéreur obligera ses héritiers et ayants droit pour toute la durée du viager. Par contre si l’acquéreur éprouve un jour des difficultés de paiement, il peut revendre son contrat à un tiers solvable en demandant un bouquet qui lui reviendra. Les conditions initialement prévues dans le contrat restent d’application ; rien ne change pour le vendeur.
Rachat de la rente : le Code civil interdit au débirentier de se libérer du paiement de la rente en offrant au crédirentier le paiement d’un capital et en abandonnant tous les montants déjà payés. Les parties peuvent toutefois y déroger et convenir d’une telle possibilité.